Ven, que soy un geranio

 Las últimas noticias hablan de que los mercados, entre ellos el hipotecario, están perdiendo el miedo y al fin se ha detenido el declive de las contrataciones hipotecarias. Más de medio millón de españoles se han hipotecado ya en el último año, atraídos muchos de ellos por los bajos tipos de interés y los saldos que están realizando promotores y propietarios.

             Las condiciones, a primera vista, parecen buenas para el que quiere comprar vivienda: los propietarios y constructores necesitan liquidez, y el Euribor sigue batiendo records a la baja.

            Así las cosas, y con la calculadora en la mano, los que no temen tanto como el resto perder su trabajo, han visto que esta puede ser su ocasión y han dado un paso al frente.

            Lo que quizás no han visto, o no han calculado adecuadamente, es que pueden estar a punto de firmar la hipoteca marrón.

            Todos hemos oído hablar de la hipoteca naranja, la hipoteca azul, y hasta la hipoteca verde, pero esta modalidad es nueva y amenaza con convertirse en muy popular.

            Una hipoteca marrón es aquella que se puede pagar tranquilamente si la economía no cambia, y que en un momento dado puede engordar hasta convertirse en una losa. O en una fosa, como más os guste. Los economistas parten de una mentira llamada “coeteris paribus” que significa que sólo cambia una condición en el análisis, pero si se aplica ala realidad el riesgo es mortal.

            Los tipos de interés bajos en un ambiente internacional de déficits  (gobiernos que gastan más de lo que ingresan) son un cebo terrorífico que puede conducir a más de uno a la tragedia si llega ap`roducirse un cambio drástico.

            Echando mano a la calculadora de esta misma web, he calculado cuánto hay que pagar por cada 1000 € solicitados, con una hipoteca a 30 años y un diferencial del 0,5 % (que es aceptable). Cada cual multiplique los datos por el número de miles que ha pedido o va a pedir, y sabe su cuenta. La primera columna es el tipo de interés, con el diferencial ya sumado, y la segunda, la cuota que sale:

Euribor (+0,5%)                        Cuota por cada mil €

1,7——————————- 3,55

2,2——————————   3,8

2,7——————————- 4,06

3,2——————————-  4,32

3,7——————————– 4,6

4,2——————————– 4,89

4,7——————————– 5,19

5,2——————————– 5,49

5,7———————————5,8

6,2——————————– 6,12

6,7——————————– 6,45

7,2———————————6,79

7,7———————————7,13

Y ahora, a la vista de los datos, ¿quién es capaz de apostar aquí un pincho de tortilla y unas cañas a que el Euribor no se pondrá en cuatro o cinco años al 6%?

            Pues, como podéis ver en la tabla, una persona que pida HOY una hipoteca por doscientos mil euros, paga 710 € al mes, pero si el Euribor llegase al 5,2 % pagaría 1160 € al mes.

            O sea que mucho ojo al hacer las cuentas y cuidado con no firmar la hipoteca marrón.

            Todo el mundo sabe que la pura lana virgen se obtiene de las ovejas que corren más que los pastores, y en este caso parece que los pastores corren que se las pelan, así que no jugemos a la lechera y salvemos nuestro vellón.

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La hipoteca marrón

A continuación les ofrecemos las mejores opciones para que los jovenes contraten un préstamo hipotecario. Sin embargo, hemos tomado en cuenta el tipo de interés, por lo que debemos aclarar que al margen de este item, es bueno analizar en cada caso particular los productos asociados.

Hipoteca t-enteras de Caja España: Euribor +0,25%.  Hasta el 100% del menor de los valores de la tasación de la vivienda a hipotecar o el contrato privado de compra/venta. Sin comisiones de apertura y de compensación por desistimiento.

Hipoteca Joven de Caja Duero: Euribor +0,35%. Hasta 80% sobre valor de tasación. Sin comisiones.

Hipoteca Joven de Caja Burgos: Euribor +0,35% a partir del 6to. año, los cinco primero a Euribor +0,20%. Sin comisiones y financia hasta 80% sobre valor de tasación.

Hipoteca JVN CRKLO de Caja Círculo: Euribor +0,35%. Sin comisiones. Hasta 100% del valor. Plazo para devolver hasta en 50 años.

Primera Hipoteca de les Illes Balears: Euribor +0,45%. Hasta el 100% del valor de tasación o precio de compra. Adquisición de la primera vivienda habitual y permanente. Hasta 40 años.

Hipoteca Joven de La Caja de Canarias: Euribor +0,50%. Hasta el 80% sobre valor de tasación. Plazo máximo para devolución de 40 años.

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Las mejores hipotecas para jovenes

La competencia es muy fuerte entre las entidades financieras, y el mercado de los préstamos hipotecarios está moviéndose nuevamente gracias a la bajada del Euribor.

Por eso la Subrogación uno-e es una de las mejores ofertas del mercado y puede realizarse bajo dos modalidades, la Hipoteca uno-e y la Hipoteca A la carta.

Subrogación hipoteca uno-e

• Para adquisición de vivienda habitual.
• Tipo de interés: Euribor + 0,29, euribor revisable anualmente.
• Financiación máxima del 80% del valor de tasación de la vivienda.
• Importe mínimo: 30.050 euros.
• Plazo máximo 35 años.
• Sin comisiones de apertura, ni compensación por desestimiento parcial o total.
• Con Seguro Protección de Pagos: seguro de vida que se hace cargo de su préstamo hipotecario en caso de fallecimiento.

Requisitos para contratar:

• Ser persona física, mayor de edad y residente en España.
• Domiciliar la nómina en uno-e.
• Domiciliar en uno-e el pago de las cuotas de la hipoteca.

Hipoteca A la carta uno-e Subrogación

• Para adquisición de vivienda habitual o segunda vivienda.
• Tipo de interés: euribor + 0,39.
• Financiación máxima del 80% del valor de tasación para primera vivienda, ampliable al 100% para menores de 30 años.
• Financiación máxima del 70% del valor de tasación para segunda vivienda.
• Importe mínimo: 30.050 euros.
• Plazo máximo 35 años para primera vivienda y 20 para segunda vivienda.
• Sin comisiones de apertura, cancelación parcial y cancelación total.
• Hasta 3 años de carencia inicial.
• Libre elección de la cuota a pagar cada año.
• Podrá aplazar hasta dos cuotas al año, con un máximo de 10 cuotas durante toda la vida del préstamo.
• Posibilidad de cambiar a tipo fijo a partir de los 12 meses de la contratación.
• Con Seguro Protección de Pagos: seguro de vida que se hace cargo de su préstamo hipotecario en caso de fallecimiento.

Requisitos para contratar:

• Ser persona física mayor de edad y residente en España.
• Domiciliar la nómina en uno-e.
• Domiciliar en uno-e el pago de las cuotas de la hipoteca.

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Subrogación en uno-e

Desde este blog no sólo queremos traeros la información más relevante sobre las hipotecas y el euribor. También queremos traeros la opinión de expertos en el sector y en este caso contamos con la colaboración de Fernando Encinar, Director de Comunicación de idealista.com que nos ofrece su visión sobre el sector y sus expectativas.

Como es bastante extenso, os lo iremos pasando en varios post, para que podamos saborear tranquilamente estas reflexiones. Que las disfrutéis.

calculodehipoteca.net: ¿Ha sido bueno para los españoles el desarrollo del ladrillo en la última década? ¿Qué cambios legales harían falta para reorientar el sector?

Fernando Encinar, Director de Comunicación de idealista.com

Fernando Encinar (FE): “El boom inmobiliario que se inició a finales de los años noventa ha sido durante mucho tiempo positivo para los españoles: la economía creció durante años a un ritmo muy saludable y fue bueno para todos; las ciudades renovaron sus cascos históricos, los ayuntamientos tenían dinero para emprender mejoras urbanísticas como centros deportivos, de salud, parques… y las infraestructuras también mejoraron.

Qué duda cabe que para la economía de las familias españolas este largo periodo de crecimiento sostenido sobre la burbuja inmobiliaria también fue positivo por la sensación de riqueza que se generó, y que animó notablemente el consumo. Pero a partir de 2002 lo que había sido un boom se tornó lentamente a lo que ahora ya conocemos como burbuja inmobiliaria, y la negación de la misma durante tantos años y por tanta gente nos ha metido en la crisis financiera que estamos sufriendo.

Ahora recién estamos despertando del sueño y dándonos cuenta que todos somos más pobres, que lo que creíamos que tenía un valor está cayendo día a día ante nuestros ojos. Lo más positivo que sacaremos de esta crisis es una profunda cicatriz que recordará en el pensamiento colectivo que cuando media España especula contra la otra media las cosas acaban como acaban.”

Comparto su opinión. La mayoría de los hipotecados ahora tenemos una vivienda que nos financiaron en muchos casos por exceso, y cuyo valor de mercado es , cuando menos, dudoso. Pero como apuntaba Almunia hace unos meses, la avaricia ha sido el mayor de los pecados capitales. Todos queremos sacar la mayor rentabilidad de nuestros ahorros, pero nuestra miopía nos ha llevado a especular con uno de los bienes básicos que nuestro ordenamiento constitucional defiende. Por no hablar de los timadores que crearon las hipotecas basura. ¡Como me gustaría que las responsabilidades politicas y sociales estuvieran acompañadas de responsabilidades penales!

A nuestra miopía hay que sumar la ceguera de los políticos que no se atrevieron a tocar la gallina de los huevos de oro y que de tanto estresarla acabó tiesa y, de paso, con el gallinero entero, con la familia del avicultor y con los proveedores de éste. Todos lo vieron, pero ninguno hizo nada al respecto. Japón echa a sus tradicionales gobernantes entre otras cosas por que después de 10 años de recesión el paro ha alcanzado cifras alarmantes (para ellos): ¡nada menos que el 6% mientras nosotros superamos el 18! ¿Pan para hoy y hambre para mañana? Menos mal que nuestra recesión no ha sido tan larga. Sólo nos queda esperar que no lo sea.

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Entrevista con idealista.com

Instrumento de política fiscal

El Gobierno ha anunciado tan ricamente que subirá los impuestos a la renta del capital, y como no estamos aquí para interpretaciones ideológicas, sino para tratar con la realidad (como debería hacer el Gobierno, dicho sea de paso), me gustaría que pensáramos juntos en los efectos que esta medida puede tener sobre el mercado de vivienda y el hipotecario en general.

Plusvalía es la diferencia entre el precio de compra de un bien y su valor actualizado de venta. Actualmente, en España se paga un impuesto del 18 % por ese beneficio, independientemente del tiempo que haya transcurrido entre la compra y la venta.

Antes de que esto fuese así, el tipo de gravamen disminuía desde un máximo del 45 % a medida que pasaban los años, de modo que a partir de un momento, los diez años normalmente, ya no se pagaba nada. El impuesto decreciente en función del tiempo estaba pensado para fomentar la inversión y penalizar la especulación, pero curiosamente a este Gobierno, que fue el que lo cambió, le pareció mejor que los que vendían antes pagasen menos y los que tardaban en vender pagasen más.

Con la reforma anunciada, las plusvalías pagarán más, aunque aún no sabemos cual será el incremento.

Esto, que en principio parece una simple medida recaudatoria, tiene unos efectos interesantes:

En primer lugar, es previsible un encarecimiento de la vivienda o una resistencia a su bajada. El que compró un piso en doscientos mil euros, pro ejemplo, y tenía pensado venderlo en doscientos treinta mil, calculará cuánto tiene que subir el precio para quedarse al final con la misma cantidad que antes. Con los datos del ejemplo, y suponiendo, también por ejemplo, que el impuesto pase del 18 al 25 %, el vendedor se quedaba antes con 224.600 Euros (230.000 menos el 18 % de 30.000). Si el tipo sube al 25 %, para obtener esos mismos 224.600 Ⓤ tiene que vender en 232.800.

En segundo lugar, y no menos importante, tenemos que este tipo de medidas expulsa del mercado a los inversores. A mí eso me parecería muy bien, pues el que compra un piso, que es un bien de primera necesidad, para no vivir en él, no interesa en el mercado, pero dada la actual tasa de paro y la asfixia financiera que viven los bancos y las constructoras, no parece que sea buena idea darles dinero a manos llenas por un lado y dificultarles, por otro, que saquen a la venta el descomunal stock de pisos que padecen, retrasando aún más de este modo la resurrección d eun sector como el de la construcción.

O sea, y resumiendo: el incremento de los impuestos a las rentas del capital añade muy poco a las arcas del Estado, ahuyenta a los que tienen dinero, desincentiva la inversión y retrasa la creación de empleo.

Y es que hay algo que algunos no aprenden: el dinero se mueve con más facilidad que las personas, ¡y no veáius cómo corre para escaparse de los impuestos!

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Hipoteca y plusvalías