La tasa interanual de la deuda hipotecaria bajo en febrero un 0,4%, dando una cifra total de 672959 millones de euros. Esta cifra es importante, debido a que la misma es la más baja desde junio de 2008, cuando se registro una cifra de 670109 millones.

Pero a pesar de esta reducción, la deuda hipotecaria sigue siendo del 75,5% del total de la deuda de las familias, la cual es de 890541 millones de euros según el banco de España.

Esto hace que aunque el descenso de la deuda haya bajado en unos 6000 millones de euros, la cifra sigue siendo importante, debido a que la misma ocupa las tres cuartas partes del endeudamiento de las familias.

Esto lleva pasando bastantes años, debido a que con la caída de la inversión en vivienda, la deuda total también ha caído, debido a que las familias a la hora de hacer frente a los pagos del hogar, realizan los mismos con sus ahorros.

Es por ello, que el gobierno es consciente de esto, ya que sabe que los esfuerzos de los Españoles para pagar sus hipotecas son muy importantes, por lo que defiende una reforma a largo plazo de la fiscalidad para reasignar recursos.

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El grupo BMN, formado por Caja Granada, Caixa Penedés, Caja Murcia y Sa Nostra, cifra su riesgo crediticio total en unos 52.500 millones de euros, de los cuales 11.554 millones corresponden al negocio inmobiliario, según una presentación enviada a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Banco Mare Nostrum, con activos totales de 71.000 millones euros, cuenta con recursos suficientes para afrontar escenarios adversos sin impacto adicional en la cuenta de resultados.

A finales de 2010, el saldo de provisiones del grupo sumaba 2.080 millones de euros y las eventuales pérdidas remanentes de 2.141 millones de euros se absorberían con cargo a patrimonio y crédito fiscal sin impacto en su cuenta de resultados, explicó en su presentación a la CNMV.

El Banco de España ha pedido a las cajas que recientemente han culminado sus procesos de reestructuración un ejercicio de transparencia para dar detalles pormenorizados de su exposición inmobiliaria y de esta manera recuperar la confianza de los inversores.

El proceso de concentración de las cajas, destinado a reforzar sus balances y recortar el exceso de capacidad del sector, se ha acelerado en el tramo final de 2010 ante las presiones de los mercados por las incertidumbres sobre la solvencia de las finanzas públicas y el sistema financiero español.

El Banco de España ha publicado hoy los datos correspondientes a la evolución de la financiación otorgada en octubre tanto a las familias como a las empresas. Por supuesto, dentro de este indicador, un importante apartado está conformado por la deuda hipotecaria.

En el caso de las familias, del total de los créditos concedidos por las entidades financieras, el crédito para vivienda representó las tres cuartas partes, con un total de 678.095 millones de euros. Esta cifra representa un leve incremento del 0,6% en términos interanuales.

De esta forma aunque los datos mensuales de este 2010 resulten heterogéneos y no nos permitan vislumbrar una tendencia definida, el conjunto del crédito hipotecario de los últimos 12 meses continúa siendo positivo, a pesar de las dificultades que las diversas crisis de deuda generaron en el sector.

Decimos que el comportamiento mensual es errático, ya que las cifras de los primeros meses del año mostraban leves incrementos en el indicador, mientras que en agosto y septiembre mostraron un retroceso, después de haberse disparado en los meses de mayo y junio.

En términos intermensuales, es decir, producto de la comparación de los datos de octubre con los de septiembre, vemos que a las deudas hipotecarias de las familias han crecido un 0,04%.

Los datos provisionales publicados hoy ponen en evidencia el primer incremento mensual en las deudas de las familias tras tres meses consecutivos en los que se han reducido.

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Evolución de la deuda hipotecaria

Además de la posibilidad de cancelar de forma parcial, las entidades financieras permiten hacerlo de forma total, entre las tantas comisiones que suelen cobrarnos en las hipotecas.

Ante esta situación, ha quedado establecido que muchos bancos y cajas de ahorro llevan adelante su política de cobrarnos una comisión por cancelación o amortización anticipada total.

Por lo tanto, y al igual que en la cancelación o amortización parcial, el cliente que tiene una hipoteca en una entidad deberá pagarle a ésta, por diferentes motivos.

En primer lugar hace referencia a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, y en segundo término, aunque es el principal motivo, como compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, por dejar de percibir los intereses por el capital pendiente de la hipoteca.

Según lo establece el Banco de España, en los préstamos hipotecarios a interés variable, la comisión por amortización total está limitada al 1%.

Sin embargo, también existen otras alternativas como la compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés.

En este caso, si se trata de un préstamo hipotecario (tanto tipo fijo como variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está el cliente está pagando.

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Comisión por amortización total

Encontrar la mejor hipoteca es difícil, y tal vez no exista semejante producto. Sin embargo, como nos endeudaremos por muchos años, es mejor tomarnos un tiempo y escoger la opción más barata.

Una de las claves para contratar una hipoteca no pasa únicamente por un diferencial barato sobre el Euribor. Las comisiones son uno de los puntos más importantes, ya que aquí podremos ahorrarnos dinero.

Los préstamos hipotecarios conllevan varias comisiones, entre ellas:

• Comisión de estudio
• Comisión de apertura
• Por modificación de condiciones o por cambio de garantías
• Por amortización parcial anticipada
• Compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés
• Compensación por tipo de interés
• Por cancelación o amortización anticipada total

En este caso, analizaremos de que se trata la comisión de apertura. Cuando firmamos una hipoteca, la mayoría de los bancos y cajas de ahorro nos cobran por los trámites que deben realizar, vinculados a la formalización y puesta a disposición del cliente del dinero prestado.

Esta comisión está contemplada en el contrato y generalmente es un porcentaje sobre la cantidad que se presta. El pago es único, cuando se firma la operación, y según contempla el Banco de España, para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

En los íltimos tiempos, para incentivar la contratación de las hipotecas muchas entidades aplican una comisión de apertura negociable con el cliente, y otras no cobran por esta situación.

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Comisión de apertura