Normalmente la adquisición de una plaza de garaje, se efectúa en forma simultánea con la compra del piso o vivienda, sin embargo, existen diversos motivos por los que esta operación no se efectúe en forma conjunta, ya sea que el espacio adicional se compre por pasar a tener un segundo coche, o porque el edificio donde se compró no tiene plazas para aparcar el coche o bien como una inversión.

Es por ello, que en estos casos muchos españoles se plantean la necesidad de acceder a una propuesta de financiamiento que mejor se adapte al caso, y justamente es este tema el que trataremos a continuación.

Hasta hace poco tiempo, el mercado no ofrecía un producto específico que brinde la financiación necesaria para adquirir una plaza de garaje, por lo tanto, no quedaba otra opción que solicitar un préstamo personal para su financiamiento.

Sin embargo, la especialización bancaria y crediticia ha avanzado en este sentido y hoy podemos encontrar algunas entidades que ofrecen una hipoteca para la compra de parking.

Este producto, si bien aplicará un interés menor que el resultante de un préstamo personal, tiene una serie de ventajas y desventajas que es dable analizar antes de tomar una decisión.

En primer lugar, las hipotecas parking conceden un capital de hasta el 70% del valor de tasación del garaje, situación que es una ventaja comparativa frente a los préstamos personales, los cuales en términos generales se encuentran más limitados en el aspecto de capital.

Normalmente y por la modalidad de las hipotecas, los requisitos para acceder a este tipo de préstamos son menores que en los casos de los préstamos personales, ya que basta con ser dueño de un inmueble para que se conceda el préstamo.

Asimismo, una de las ventajas principales de las hipotecas frente a los préstamos es el plazo de amortización. Normalmente las hipotecas para cochera se otorgan con plazos de hasta 15 años para su devolución y por ello mantienen una cuota mucho menor que un préstamo personal.

Sin embargo, no todo son ventajas cuando hablamos de estas hipotecas. En términos generales los gastos de formalización son muy elevados, ya que se cobra una multiplicidad de comisiones como ser de apertura, cancelación anticipada, amortización parcial y estudio, etc. Según los entendidos en la materia, el efecto de estas comisiones puede llegar a encarecer el producto final en hasta un 5%.

La segunda dificultad al intentar acceder a este tipo de créditos, es que los mismos no están muy popularizados. Son pocos los bancos y cajas que han creado este producto específico. A modo de ejemplo podemos mencionar la Hipoteca Parking que ofrece Unnim, aunque no contamos con mayores propuestas por parte de otras entidades.

Lo mejor en estos casos es averiguar en su banco o caja el tipo de financiación que le ofrece, sin embargo, los préstamos personales suelen ubicarse entre un 8% y un 10% anual y conviene analizar todas las opciones.

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Comprar una plaza de garaje… ¿Préstamo personal o hipoteca?

Además de la posibilidad de cancelar de forma parcial, las entidades financieras permiten hacerlo de forma total, entre las tantas comisiones que suelen cobrarnos en las hipotecas.

Ante esta situación, ha quedado establecido que muchos bancos y cajas de ahorro llevan adelante su política de cobrarnos una comisión por cancelación o amortización anticipada total.

Por lo tanto, y al igual que en la cancelación o amortización parcial, el cliente que tiene una hipoteca en una entidad deberá pagarle a ésta, por diferentes motivos.

En primer lugar hace referencia a los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, y en segundo término, aunque es el principal motivo, como compensación por lo que deja de ganar, o lucro cesante, por dejar de percibir los intereses por el capital pendiente de la hipoteca.

Según lo establece el Banco de España, en los préstamos hipotecarios a interés variable, la comisión por amortización total está limitada al 1%.

Sin embargo, también existen otras alternativas como la compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés.

En este caso, si se trata de un préstamo hipotecario (tanto tipo fijo como variable) formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007, la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física (o una empresa de reducida dimensión a efectos del impuesto sobre sociedades), las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada total, y si así lo hubieran pactado, una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores:

• al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o
• al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al indicado en el guión anterior.
• si se hubiera acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación a percibir será la pactada.

La compensación por tipo de interés se rige por las siguientes reglas:

• En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
• En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está el cliente está pagando.

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Comisión por amortización total

En entregas anteriores hablamos tanto del concepto como de los riesgos inherentes a la contratación de las denominadas “hipotecas puente”.

En esta entrega vamos a acercarles algunas de las propuestas que se encuentran vigentes en el mercado en materia de créditos puente.

El lector debe tener en cuenta, que por el elevado nivel de riesgo que este tipo de productos significa para la entidad bancaria que lo concede, así como por la posibilidad de valerse de este tipo de facilidades con propósitos especulativos, la oferta no suele ser tan abundante como en el caso de una hipoteca tradicional.

Sin embargo, no podemos dejar de mencionar algunas interesantes propuestas efectuadas por nuestros bancos y cajas:

Oficina Directa.com: Hipoteca Cambio de casa -    Ampliar condiciones

Bancaja: Préstamo hipotecario cambio de casa de Bancaja   -    Ampliar condiciones

ING Direct: Hipoteca Naranja sobre casa actual de ING Direct    -   Ampliar condiciones

CajaCanarias: Hipoteca Cambio Vivienda -  Ampliar condiciones

Agencia Negociadora: Hipoteca Puente de Agencia Negociadora   -   Ampliar condiciones

Caixanova: Hipoteca Cambio De Casa   - Ampliar condiciones

Banco Santander: Superhipoteca Cambio de casa -  Ampliar condiciones

La Caixa: Hipoteca Casa x Casa Ampliar condiciones

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Hipotecas Puente

La revisión de la hipoteca es un tema complejo y que acarrea muchas dudas para los usuarios. Las entidades financieras que comercializan préstamos para vivienda a tipo variable, ya sea con el índice Euribor o el IRPH, aplican un sistema de revisión que puede ser semestral o anual.

En ambas situaciones, el banco o caja de ahorro lo que hace es especular con la subida o bajada del índice de referencia. En caso de que un año o seis meses después de la puesta en vigencia de nuestra hipoteca, los tipos de interés estén más altos, pagaremos más, mientras que si es menor, nos ahorraremos algo de dinero.

Una revisión cada seis meses es más propensa a las variaciones en el tipo de interés, ya que no necesitará que transcurra un año para modificar la cuota. En un mercado a un año, estaremos pagando una hipoteca que se acomoda más a la realidad económica, aunque ya hemos vista que la tendencia mensual es de cambios leves. Si hacemos una comparación anual, las bajadas han sido más profundas.

Sin embargo, el sistema financiero español le ha encontrado una salida a esta situación, aplican el llamado suelo hipotecario, que en caso de una bajada en los tipos, se protege y no permite que el cliente se beneficie.

Es decir que si nuestra hipoteca ha sido firmada en el contrato a Euribor +0,50%, el tipo de interés resultante hoy con un indice de marzo (1,215% + 0,50%), estaríamos pagando un 1,715%. Sin embargo, si el suelo es del 2%, lamentablemente pagaremos este último porcentual.

Otro punto a tener en cuenta es el mes en que revisamos la hipoteca. Esto debe estar estipulado, y debemos tenerlo en claro, ya que siempre será el mismo que se tomará como referencia, y las subidas o bajadas de ese período son los que determinarán si nos ahorraremos o no dinero.

En estos tiempos donde el Euribor vive mínimos históricos, las entidades también se han “defendido” aumentando los diferenciales, aunque esto corre para nuevas hipotecas. Es decir que si usted pactó un tipo de interés de Euribor + 0,50%, lo que variará en cada revisión es el tipo aplicado al índice, y no podrán modificarle el diferencial.

Por último, en caso de no estar de acuerdo con la cuota que paga, y si le parece caro su préstamo, tiene la opción de modificarlo, por lo que podrá llevar su hipoteca a otra entidad, a través de la subrogación. Allí, se beneficiará con otro tipo de interés, aunque las demás condiciones se mantendrán.

Si quiere saber más del mundo de las hipotecas, y realizar comparaciones entre las diferentes ofertas que existen en el mercado español, puede consultar en Hipolisto.

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Revision hipoteca

El libro del edificio es un documento obligatorio desde mayo de 2000, mediante el cual se detalla y describe la obra o edificio construido.

Es un documento de suma importancia ya que sirve para el conocimiento y mantenimiento posterior del inmueble. Asimismo, según la Ley de Ordenación de la Edificación, es obligatorio que el promotor entregue el libro del edificio a la comunidad de propietarios.

Si bien era algo que ni se pensaba años atrás, este libro contempla los gráficos de la edificación y otros elementos que permiten derivar responsabilidades a la hora de cualquier problema de ejecución de obra.

Entre sus funciones tiene una que es, ser Manual de Conservación de la edificación. Para ello, debe contener:

• Instrucciones de uso y mantenimiento
• Mantenimiento de los materiales
• Proyecto de obra
• Acta de recepción de la obra

En concreto, el libro del edificio recoge el nombre de los responsables de la edificación, en conjunto con la descripción de la obra y el mantenimiento a realizarse. Por su parte, aún no se regula paralelamente entre todas las autonomías sobre las características del libro, pero sin embargo en todos los casos el tipo de información de su interior es la misma.

Como ya mencionamos, es una buena herramienta para el comprador, con la cual puede saber qué está comprando debajo de las paredes.

Por último, cabe destacar que, el libro debe actualizarse con información de los mantenimientos y reparaciones. Podríamos decir de otra manera que, lleva el historial sobre la vida del inmueble.

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Libro del edificio