Legálitas ha informado recientemente el incremento observado en las consultas jurídicas vinculadas a los eventuales impagos en los préstamos hipotecarios e hipotecas.

Sin duda, 2009, ha sido un año difícil para muchos. No tanto, porque los tipos de interés no ayudaran a reducir la cuota a satisfacer de la mayoría de las hipotecas a tipo variable, sino como consecuencia del alarmante incremento del paro.

La retraída situación económica, las dificultades financieras y el vaivén de la moneda, han provocado desde que se inició el año, la actividad de las empresas y el comercio interno no marcara los niveles de recuperación esperados. Como consecuencia de ello, se ha incrementado el paro, el cual al cierre de marzo, se ubicó por encima del 20%.

A pesar del esfuerzo de las familias y de las entidades, muchas veces los impagos de las hipotecas constituyen el motivo de desvelo. En esta oportunidad, es cuando se recurre a la consulta legal en pos de instrumentar una refinanciación de la deuda que evite la opción de la subasta pública.

De acuerdo a lo publicado por Legálitas, se ha hecho evidente el agravamiento de la situación económica, como consecuencia del incremento de las situaciones de embargo o embargo inminente y la reducción de aquellos casos en que el problema quedaba circunscripto a la imposibilidad de afrontar el pago de las cuotas restantes.

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Impagos de Hipotecas

De acuerdo a las estimaciones efectuadas por el Banco de España, el 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas, no se están beneficiando de los bajos tipos de interés de mercado, como consecuencia de las cláusulas de piso o suelo con las que fueron contratadas.

Actualmente los tipos de interés para aquellas hipotecas a tipo variable sin suelo, pueden beneficiarse de un Euribor cercano al 1,26%. Sin embargo, muchas entidades aún incluyen cláusulas que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas. En el caso de los suelos, estos obligan a pagar un tipo no inferior al 3,10% en promedio. Evidentemente la diferencia entre ambos casos es más que abultada.

En opinión del ente supervisor de la banca, en la medida en que tales cláusulas estén redactadas de manera clara y comprensible, no hay que catalogarlas de abusivas, sino considerarlas como una parte más del precio del préstamo.

Sin embargo, la experiencia demuestra los bancos cuidan bien de protegerse ante caídas muy pronunciadas de los tipos de interés, en este tipo de productos, pero en la mayoría de los casos no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos.

Por supuesto, dada la amplia oferta bancaria en materia de subrogación hipotecaria, es difícil pero posible eliminar el suelo de la hipoteca. La subrogación permite que los clientes que no están conformes con los tipos de interés abonados por los préstamos destinados a la adquisición de la vivienda puedan cambiar su hipoteca de entidad, pudiendo seleccionar así, una oferta que se ajuste más a sus perspectivas.

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¿Hipotecas sin suelo?… no todas

El Euríbor cerró abril en el 1,225% con un leve repunte en comparación con los datos de marzo (1,215%), y así rompe la senda bajista de los tres últimos meses.

El Euríbor durante el mes de abril mostró cierta volatilidad en su cotización diaria, repuntó en diez ocasiones, cayó en otras tres y se mantuvo estable durante cinco días.

Pese al repunte mensual del Euríbor, el índice continúa siendo sensiblemente más bajo que hace una año (1,771%), lo que supondrá un nuevo recorte en la cuota que los clientes pagan por sus hipotecas mes a mes.

Con un diferencial medio del 0,80%, una hipoteca de unos 120.000 euros a un plazo de 30 años, quienes revisen su hipoteca anual con el Euríbor de abril pagarán unos 444 euros al mes, frente a los 478 euros de hace un año, es decir, 35 euros menos, que al año suponen un ahorro de 420 euros.

Sin embargo, el ahorro es cada vez menor, ya que el indicador ha tocado suelo y las caídas que registra respecto a los niveles de hace un año son cada vez más reducidas.

Para las hipotecas con revisión semestral, el ahorro será aún inferior, ya que el Euríbor apenas ha registrado variación desde septiembre (1,261%). Por lo tanto, la rebaja será de sólo tres euros, ya que pagarán una cota de 447 euros al mes si se les aplica el Euríbor de abril.

Por lo tanto, cada vez estamos mas cerca de un repunte generalizado, que en los próximos meses será más evidente, agravado por la crisis de Grecia y el recorte de liquidez por parte del Banco Central Europeo (BCE).

Ante este panorama, las entidades financieras se mantienen en alerta y para protegerse han incrementado sus diferenciales para equiparar la caída del Euríbor, y han aumentado los niveles de vinculación de productos para contratar hipotecas.

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Euribor abril 2010 cierra en 1,225%

Todos queremos acceder a la vivienda propia, pero no es fácil. Quienes tenemos la suerte de no integrar los números del paro, y nuestros ingresos nos permiten acceder a la financiación, podemos pedir un préstamo en una entidad financiera.

La mayoría no presta el 100% del valor de la vivienda, por lo tanto, es importante contar con unos ahorros que nos permitan llegar al valor final de la propiedad. Además, antes de pedir una hipoteca, es importante hacer cuentas y analizar si nuestros ingresos son lo suficientemente capaces de absorver ese gasto mensual.

Una vez que tengamos elegida la vivienda, podremos acudir al banco a solicitar una hipoteca, allí nos harán una simulación del préstamo y nos requerirán una serie de documentaciones para comenzar el trámite como información personal, información económica, documentación de la vivienda.

Uno de los aspectos que debemos tener en cuenta es el tipo de interés que vamos a elegir, pudiéndo ser fijo, mixto o variable (referenciados al Euribor o IRPH). En esta última modalidad es bueno conocer si aplican el llamado suelo hipotecario.

Otros aspectos a tener en cuenta son el importe que nos financiarán, la TAE (Tasa Anual Equivalente) que será el coste efectivo anual del préstamo, el plazo de amortización, las comisiones (Estudio, Apertura, Cancelación o amortización anticipada) y los gastos de la escritura.

También hay que considerar la periodicidad, es decir la frecuencia con la que pagará las cuotas, y si existe la posibilidad de un período de carencia (sólo se pagan intereses y no se amortiza capital).

Sin embargo debe saber que una hipoteca conlleva otros gastos como los impuestos como el IVA en el caso de primera transmisión de la vivienda, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para segunda transmisión de vivienda y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

También deberá afrontar los gastos de registro y los gastos de gestión, los gastos de tasación y notaría.

Por último cuando acuda a pedir una hipoteca, infórmese acerca de si su préstamo conlleva productos asociados como tarjetas, seguros, etc.

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Pedir una hipoteca

En tiempos donde la crisis económica mundial afecta con gran intensidad al mercado español es cada vez más frecuente el problema al que se enfrentan muchos adjudicatarios de préstamos hipotecarios en cuestión al pago del mismo, teniendo que mucha casos entrar en cesación.

Una de las alternativas más usadas cuando se tiene estos tipos de problemas es el uso de la opción del plazo de carencia, que si bien no significa aplazar en tiempo la hipoteca en cuanto a su cancelación, si sirve para bajar la cuantía de las cuotas y no caer en un listado de morosidad que luego dificulta cualquier tipo de operación que se quiera realizar en una entidad financiera.

Todos estos tipos de créditos poseen un período opcional de carencia, durante el cuál el titular, o titulares, de la hipoteca sólo pagan intereses en su cuota, es decir, que no se amortiza capital. Como mencionamos anteriormente el objetivo es reducir los importes de las pagos, siendo este método uno de los predilectos a la hora de desarrollar nuevos proyectos.

En lo que se debe tener cuidado cuando se quiere posponer la amortización es en las financiaciones que ofrecen carencia total, dado que supone un respiro en los primeros meses pero que al final terminan perjudicando dado el alto nivel de acumulación de intereses.

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Aplazar la hipoteca